观点提要：
只有卖不出去的价格 没有卖不出去的房地产
解决老百姓买不起房的问题 不要指望开发商 政府应多建经济适用房
中国的房地产并没有过热，而是过快！过快后，造成的是资源的浪费。
最近，中国房地产界的“空置房”现象和房价趋势成为全社会关注的焦点，政府也正在制定出台各种政策以解决问题。但是，在解决问题之前我们有必要将“空置房”这个概念的真实含义搞清楚，才能开出对症下药的处方。
中国从1949-1989年没有盖太多的住宅楼，而人口从4万增长到13亿，按“联合国人居奖”设定的城市人均住宅建筑面积，应该不低于23平方米。中国人均住房面积的政府目标也是由最近几年的16平米上升到24平米，按人均需求增加8平米计算，乘以13亿人口，那就需要增加100亿平米的住房面积，而现在每年只有2亿、3亿的新增面积，要50年才能满足现有需求，所以光从数字来讲，还必须有很多的住宅建出来。另外，住房的需求与中国的传统观念也有关。中国人的现有观念是只有买房子才能结婚，全世界中国的住房拥有率都是最高的，达到83%，而美国只有50%。因此，从中国整个房地产趋势来讲，应该还存在很大的需求量。
至于房价，开发商跟政府显然出发点不一样，开发商追求最大利润化，而政府要平衡城市发展，要照顾大多数老百姓的利益。如果政府将房地产视为福利政策，就不应有太大的价格波动；如果将其视为商品，理应随供求关系而波动。这个困惑很容易让人迷失方向。所以关键在于应当考虑怎么去平衡这政府和开发商这两个角色。
事实上，中国“空置房”的用语就不太准确，在英语中被称为vacancy.。它应该分清三个数据：一个是滞销房，即老百姓买不起或者由于市场定位不准确，户型等不是市场所要的，卖不动；另一个是大家不想买的房子，因为质量不好或者跟当初开发商承诺的条件不一样；再就是投资型产品，买了不住的。
如果这三个数据区分不了,就没有办法做出准确的评判，容易带来误导，造成病急乱投医，盲目开处方。
对于滞销房，应由市场去调剂，政府没有必要去管它。在美国有种说法：“只有卖不出去的价格，没有卖不出去的房地产”。卖不出去，自然就得降价。谁说开发商一定要赚那么大的利益空间？也许以前赚了10亿，今年赔了3亿，那还是赚了七亿。难道开发商建的房子一定要按他的要求卖掉吗？如果开发商不愿意降价，那政府为什么要去保护他，为他承担责任？政府为什么要去保证开发商的利益？就让他破产，让市场规律自然淘汰！最后进行没收、作不良资产清理，银行收了之后，以半价销售，自然能卖出去。暂时的空置不一定是永久的空置，政府此时急着跳进去反而会打破很多游戏规则，而且会让很多有权力有势力的人占便宜。政府所要做的只是控制土地的供给，对手里有空置房的开发商限制其竞标土地，现在的东西都没有消化，还有什么资格来标地？
至于那些买了没人住的投资型房子，严格说起来不应该叫空置房，应该叫闲置房。对这类投资型产品没什么好遏制的，从商品交易来讲，投资是很重要的，如果都把钱存在银行，国民经济就会萧条，有钱要花才能促进经济发展。
解决老百姓买不起房的问题，政府不应该期待开发商。开发商就是在商言商，角色不清晰也会让开发商无所适从，会造成整个房地产作为一个支柱产业面临强大的危机。在美国，低收入人群住宅，是由政府征税直接让建筑商去盖，并提供管理的协助。政府对低收入者给予低息贷款或者补贴，穷人出一块钱政府补贴一块钱。
曾经有人提出，在北京，政府目前不用再新建廉租房和经济适用房，90％的低价位房子品质低劣，现在北京市场存在着大量10年、30年甚至40年的老房子，把这些房子充分利用起来，作为廉租房和经济适用房供应给中低收入者，对他们进行免税或者货币补贴。而让住在这些老房子里面、但有能力和需求进行住房升级的人去买市场上的优质的房子。这样，穷人的住房问题解决了，空置房的问题也解决了。
但我认为，政府反而应多建新的经济适用房。首先，低收入的人也跟其他人一样，要享受现代社会的方便性，60/70/80年代的老房子都不符合现代需求，在建筑节能、结构布局、保暖、五金配件甚至于水管都要更新，改建起来很费劲。其次，经济适用房未必劣质，与一般商品房而言，除去那些花俏的细节、装修的奢华程度不同，钢筋水泥都是一样的，都能满足基本的功能。此外，前面提到美国的经验，建经济适用房，政府应该带头作节能节地的低收入住宅，这样政府可以控制房屋质量。
经济适用房不应单纯只提供住房，应考虑到交通问题。要考虑不要离市中心太远，至少要在城市主干道旁边。另外，要跟方便快捷的公共交通联系在一起，低收入阶层买不起车子，要充分考虑到他们的社会需求。否则整天只能靠打出租车上班，谁住得起？
在美国并不是所有人都能做开发商，开发商与营建商是不一样的，开发商基本是取得土地、取得融资，然后进行开发，然后营建商组织工程队把它盖起来，建筑师和政府起到监督作用，如果不好，可以吊销营业执照，相关的处罚相当严厉，还有小区管理委员会也可以起到维权的作用。但是中国目前都没有做好，包括物业管理费等各方面暴露出来的问题，都是中国在快速城市化发展中出现的病态。因此，我一直认为：中国的房地产并没有过热，而是过快！过快后，造成的是资源的浪费。
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